Új építésű ingatlan vásárlása a Costa Blancán - Lépésről lépésre

NIE szám, bankgarancia, fizetési ütemterv, LPO, közjegyző, átadáskori hibalista – minden, amit tudni kell az első naptól a kulcsátadásig.

Bevezetés: miért érdemes előre ismerni a teljes folyamatot?

Egy spanyolországi ingatlanvásárlás nem bonyolult, de sok lépésből áll, és minden lépésnek megvan a maga sorrendje, határideje és dokumentuma. Aki ezt előre ismeri, magabiztosan és meglepetések nélkül halad végig a folyamaton. Aki nem ismeri, könnyen kerülhet olyan helyzetbe, ahol siettetik, ahol nem tudja, mit ír alá, vagy ahol utólag derül ki valami, amit előre tudhatott volna.

Ez az útmutató a teljes folyamatot végigvezeti – az első pénzügyi tervezéstől a kulcsátadásig. Minden lépésnél jelezzük, mire kell különösen figyelni, és hol talál részletesebb információt az egyes témákról.

1. Pénzügyi tervezés: a „vételár + 13,2–13,7%" szabály

Az első és legfontosabb lépés – még mielőtt egyetlen ingatlant is megnéznél – a teljes büdzsé pontos meghatározása.

A leggyakoribb hiba: csak a vételárral számolni. Egy spanyolországi új építésű ingatlan tényleges összköltsége a vételár 13,2–13,7%-ával magasabb a Costa Blancán. Ez nem meglepetés – pontosan kiszámítható előre.

Az összes tétel új építésű ingatlannál (Valenciai Közösség / Costa Blanca)

Praktikus ökölszabály: ha a teljes büdzsé 400.000 €, akkor maximum 350.000 € vételárú ingatlant keress – hogy maradjon fedezet az adókra és a járulékos költségekre.

Az IVA fizetésének egy fontos részlete: off-plan vásárlásnál az ÁFA nem egyszer, a kulcsátadáskor esedékes, hanem minden egyes részletfizetés után azonnal. Ezt a pénzügyi tervezésnél figyelembe kell venni. Részletesen az adózási útmutatónkban olvashatod.

Milyen adókat kell fizetni ingatlan vásárlásakor a Costa Blancán?

Megjegyzés: az AJD bélyegilleték mértékét a Valenciai Közösség 2026. június 1-től 1,5%-ról 1,4%-ra csökkentette. Az adókulcsokat regionális rendelet szabályozza, és időről időre változhatnak – vásárlás előtt mindig érdemes az aktuális mértéket az ügyvéddel egyeztetni.

2. NIE szám és spanyol bankszámla – az adminisztráció alapkövei

Ezek nélkül Spanyolországban megáll az élet. Mindkettőt a vásárlási folyamat elején kell elintézni – nem az aláírás előtti héten.

NIE szám (Número de Identificación de Extranjero)

A NIE a spanyol adóazonosítód – enélkül nem köthetsz adásvételi szerződést, nem nyithatsz bankszámlát és nem írhatod a nevedre a közüzemi szerződéseket.

Az igénylés lehetséges:

• A spanyol konzulátuson Magyarországon (Budapest)
• Személyesen Spanyolországban egy Oficina de Extranjería-ban
• Megbízol egy irodát, és leveszik a terhet a válladról

A folyamat több hetet vehet igénybe – ne hagyd az utolsó pillanatra.

Kapcsolódó cikk: NIE szám Spanyolországban – teljes útmutató

Spanyol bankszámla

A közjegyzői aláírásnál a vételárat banki csekkel (Cheque Bancario) vagy utalással kell kifizetni – ez csak spanyol bankszámláról állítható ki vagy utalható el. Ráadásul az off-plan részletek is a fejlesztő elkülönített számlájára utalandók, amit szintén megkönnyít egy spanyol bankszámla megléte.

Kapcsolódó cikk: a bankszámlanyitás részleteiről – beleértve a bank-összehasonlítást és a Beckham-törvényt – a Bankszámlanyitás Spanyolországban – teljes útmutató olvashatsz.

A meghatalmazás (Poder Notarial / Poder Especial)

Ha nem tudsz vagy nem akarsz minden egyes adminisztratív lépésre Spanyolországba utazni, a megoldás egy közjegyző előtt aláírt meghatalmazás (Poder Notarial). Ez egy közjegyző által hitelesített dokumentum, amellyel felhatalmazod az ügyvédedet, hogy a te nevedben járjon el – a NIE-igényléstől a bankszámlanyitáson át egészen az adásvételi szerződés aláírásáig.

Ez számodra biztonságot is ad hisz az ügyvéd az érdekedben jár el, és te minden lépésről tájékoztatást kapsz a vásárlási folyamat során.

3. Az ingatlan kiválasztása és a foglalás (Documento de Reserva)

Ha megtaláltad az ingatlant, az első formális lépés a foglalási szerződés (Documento de Reserva) aláírása és a foglaló befizetése.

A foglaló összege, és hogyan kaphatod vissza

A foglaló összege általában 3.000–10.000 € – ez projektenként változhat. A foglalással „kiveszed a forgalomból" a kiválasztott ingatlant: a fejlesztő más vevőnek nem adhatja el azt a lakást, amíg a te szerződésed érvényes.

Visszakapható-e a foglaló? Ez a leggyakoribb kérdés – és a válasz az ügyvédi átvilágítás kimenetelétől függ:

• Ha az átvilágítás problémát tár fel (pl. nem jogerős építési engedély, teherrel terhelt telek) → a foglaló visszajár
• Ha te döntöd el, hogy mégsem veszed meg (önkéntes visszalépés) → a foglaló elvész

Ezért fontos, hogy az ügyvéded már a foglaló befizetése előtt – vagy legkésőbb azzal egyidejűleg – megbízásban legyen.

Mi a különbség a Documento de Reserva és a Contrato de Arras között?

Ezt sokan összekeverik:

• Documento de Reserva: a foglalási szakasz dokumentuma, amellyel lefoglalod az ingatlant. Kisebb összeg, rövidebb kötelezettség.
• Contrato de Arras Penitenciales: a komolyabb előszerződés, amelyet az átvilágítás után írnak alá, a vételár 10%-ának megfelelő összeggel. Ha te állsz el: elveszíted. Ha a fejlesztő áll el: visszakapod a kétszeresét.

4. Az ügyvédi átvilágítás (Due Diligence)

A foglaló befizetése és a komolyabb előszerződés aláírása között az ügyvéd elvégzi a teljes jogi átvilágítást. Ez az egyik legfontosabb lépés – ne spórolj rajta, és ne hagyd ki.

Mit ellenőriz az ügyvéd?

Telek és tulajdonjog

• Nota Simple lekérése a Registro de la Propiedad-tól (földhivatal) – van-e jelzálog, teher, per vagy szolgalmi jog a telken
• A fejlesztő tulajdonjogának igazolása

Építési engedélyek

• Jogerős építési engedély (Licencia de Obra) megléte – enélkül a fejlesztő jogilag nem kezdhette volna meg az építkezést
• Urbanisztikai megfelelőség – az épület beilleszkedik-e a területrendezési tervbe

A fejlesztő pénzügyi háttere

• Nincs-e folyamatban csőd- vagy végrehajtási eljárás a fejlesztő ellen
• A bankgarancia keretszerződés megléte és érvényessége

A bankgarancia dokumentáció

• Az elkülönített számlavezetés igazolása
• A garancia kibocsátójának (bank vagy biztosító) engedélye

Ha az átvilágítás rendben van, következhet az előszerződés aláírása.

5. Az előszerződés és a bankgarancia (Contrato Privado de Compraventa)

Az átvilágítás pozitív lezárása után aláírod a magánszerződést (Contrato Privado de Compraventa). Ez a kötelező erejű adásvételi előszerződés – rögzíti a vételárat, a fizetési ütemtervet, az átadási határidőt és mindkét fél kötelezettségeit.

A fizetési ütemterv – két gyakori modell

Az off-plan ingatlanoknál a fejlesztők jellemzően kétféle fizetési konstrukciót alkalmaznak. Fontos, hogy már az előszerződés aláírása előtt tisztázd, melyik modellt alkalmazza az adott fejlesztő, mert ez alapjaiban befolyásolja a pénzügyi tervezésedet.

A) Szakaszos fizetési ütemterv

A vételár több részletben, az építkezés előrehaladásához igazodva esedékes.

B) Kétrészletes fizetési ütemterv

Egyes projekteknél nem alkalmaznak szakaszos ütemezést, hanem mindössze két részletben kell kifizetni a vételárat: a vételár 30–40%-a az előszerződés aláírásakor esedékes, a fennmaradó összeg pedig a kulcsátadáskor, az Escritura aláírásával egyidejűleg.

Ez a modell egyszerűbb, de nagyobb egyösszegű terhelést jelent az előszerződéskor, ezért a pénzügyi tervezésnél (és adott esetben a jelzáloghitel ütemezésénél) külön figyelmet igényel.

Fontos mindkét modellnél: minden egyes részlet után azonnal esedékes az IVA (10%) is – ezt a fenti összegekhez hozzá kell adni.

A bankgarancia – a te védőpajzsod

Az előszerződés aláírásával egyidejűleg meg kell kapnod az első bankgarancia-igazolást (Aval Individual). Ez egy bank vagy biztosítótársaság által kiállított dokumentum, amely – a 2015. évi 20. számú spanyol törvény (Ley 20/2015) alapján – garantálja: ha a fejlesztő csődbe megy, vagy nem adja át az ingatlant a határidőre, a teljes befizetett összeget visszakapod, a törvényben meghatározott kamattal növelve (interés legal del dinero, amelynek mértékét Spanyolországban évente az állami költségvetési törvény határozza meg). A bankgarancia kiadását a fejlesztőtől kell kérni, és az a vevő részére ingyenes.

A legfontosabb szabály: ne fizess részletet bankgarancia-igazolás nélkül. Minden egyes befizetéshez tartozik egy saját igazolás.

Kapcsolódó cikk: a bankgarancia működéséről, érvényesítéséről és a törvényi háttérről részletesen a [[LINK: bankgarancia útmutatónkban]] olvashatsz.

6. A jelzáloghitel – mikor és hogyan kell elindítani?

Ha a vásárláshoz jelzáloghitelre is szükséged van, ezt a magánszerződés aláírása után azonnal el kell indítani – ne várd meg az Escriturát.

Miért kell ilyen korán elkezdeni?

A spanyol bankok jelzáloghitel-bírálatának folyamata 4–8 hetet vesz igénybe. Az Escritura (közjegyzői aláírás) időpontját ehhez kell igazítani – ha a hitel nincs jóváhagyva, nem lehet aláírni.

Általános feltételek nem rezidens vásárlóknak

• Spanyol bankok nem rezidens külföldi vásárlóknak jellemzően az ingatlan értékének (vagy a vételárnak, a kettő közül az alacsonyabbnak) 60–70%-át finanszírozzák. EU/EGT-állampolgárként a magyar vásárlók jellemzően a sáv felső részéhez, akár 70%-os LTV-hez is hozzáférhetnek, míg EU-n kívüli állampolgárok esetében ez a bankok gyakorlatában gyakran alacsonyabb, 50–60% körüli
• Magyar vásárlóknak (forint alapú jövedelem): jellemzően maximum 70% LTV, és a bankok minimum nettó 48.000 EUR/évnek megfelelő forint alapú jövedelmet várnak el – a pontos küszöb bankonként eltérhet
• A szükséges dokumentumok: útlevél, NIE szám, jövedelemigazolás (munkáltatói igazolás és adóbevallás), 3–6 havi bankszámlakivonat

Fix vagy változó kamat?

Spanyolországban a jelzáloghiteleknek két fő formája van:

• Fix kamat: kiszámítható, mértéke a piaci kamatkörnyezettől függően változik
• Változó kamat: Euribor-alapú, jelenleg alacsonyabb lehet a fixnél, de kockázatosabb

A pontos, aktuális kamatszinteket – mivel ezek hetente változhatnak – érdemes közvetlenül a hitelező bankkal vagy egy spanyolországi jelzáloghitel-közvetítővel egyeztetni az igénylés előtt.

7. Az építkezés alatt – mit csinálsz, amíg vársz?

Az off-plan vásárlás sajátossága, hogy a foglaló befizetése és a kulcsátadás között akár 18–36 hónap is eltelhet. Ez idő alatt:

• Az ügyvéded nyomon követi az építkezés előrehaladását
• A részletfizetések a fizetési ütemterv szerint esedékesek – mindig bankgarancia-igazolással együtt
• A fejlesztő rendszeres tájékoztatást ad az építkezés státuszáról (fotók, látogatási lehetőség)
• Ha jelzáloghitelt veszel igénybe, a bank szintén monitorozza az építkezést

Látogathatod az építkezést? Igen – a legtöbb fejlesztő szervez látogatási napokat. Érdemes élni ezzel a lehetőséggel.

8. A használatbavételi engedély (LPO) – a kulcsátadás előfeltétele

Mielőtt beköltözhetnél – és mielőtt a közjegyzői aláírásra sor kerülhetne –, a fejlesztőnek meg kell szereznie a Licencia de Primera Ocupación-t (LPO), vagyis a használatbavételi engedélyt az önkormányzattól.

Ez a dokumentum igazolja, hogy az elkészült épület megfelel minden előírásnak, és alkalmas lakóingatlanként való használatra.

LPO nélkül:

• Nem lehet végleges közüzemi szerződést kötni
• A bank nem folyósítja a jelzáloghitelt
• Jogilag nem lehet beköltözni
• Turisztikai bérbeadási engedély sem igényelhető

Az LPO megszerzése általában 1–6 hónapot vesz igénybe az építkezés befejezése után, amit a fejlesztő betervez az átadási időpontra, de ezt az átadási dátum tervezésénél figyelembe kell venni.

Kapcsolódó cikk: az LPO folyamatáról és a késedelem esetén fennálló jogaidról részletesen a A spanyol használatbavételi engedély (LPO) LPO útmutatónkban]] olvashatsz.

9. A műszaki bejárás és a Snagging List (hibajegyzék)

A kulcsátadás előtt – általában 1–2 héttel – lehetőséged van egy műszaki bejárásra (pre-delivery inspection). Ez az egyik legfontosabb lépés, amelyet sokan kihagynak vagy nem vesznek komolyan.

Mit kell ellenőrizni a bejáráson?

Beltér

• Falak, mennyezet: repedések, festési hibák, egyenetlenségek
• Burkolatok: csempék, padló – törések, hiányos fugázás, eltérő szintek
• Nyílászárók: ablakok, ajtók – nyílnak-e simán, tömítettség, zár működése
• Konyha és fürdőszoba: szekrények, csapok, vízelvezető, csempék
• Villanyszerelés: minden kapcsoló, aljzat, biztosítéktábla ellenőrzése
• Vízvezetékek: nincs-e csöpögés, megfelelő-e a nyomás

Kültér

• Terasz, erkély: burkolat, korlát, vízelvezetés
• Közös területek: lift, lépcsőház, parkoló

Az átadáskori hibalista elkészítése

Minden észrevételt írásban rögzíts – fotókkal együtt. Ezt a listát (Snagging List vagy Lista de Defectos) átadod a fejlesztőnek, aki köteles a hibákat az átadástól számított meghatározott időn belül javítani.

Tipp: érdemes egy független műszaki szakértőt (aparejador) is bevonni a bejárásra – ők olyan hibákat is észrevesznek, amelyeket laikus szemmel nem látni.

Ne írj alá kulcsátadási igazolást addig, amíg a Snagging List hibái nincsenek rögzítve, és a javítás nincs vállalva. Az aláírás után ezek a hibák jóval nehezebben érvényesíthetők.

10. A közjegyzői aláírás (Escritura de Compraventa)

Ez a folyamat csúcspontja – a végleges adásvételi szerződés aláírása a közjegyző előtt, amellyel a tulajdonjog hivatalosan átszáll rád.

Ki van jelen?

• Te mint vevő (vagy meghatalmazott ügyvéded)
• A fejlesztő képviselője
• A bank képviselője (ha jelzáloghitel is van)
• A közjegyző
• Hivatalos tolmács – ha nem beszélsz spanyolul, a közjegyző törvényileg köteles biztosítani egy hitelesített tolmácsot. A tolmács pontról pontra elmagyarázza a szerződés tartalmát – ne írj alá addig, amíg mindent nem értesz

Mit kell magaddal vinni?

• Útlevél (eredeti)
• NIE szám igazolása
• Spanyol bankszámla adatok
• Banki csekk (Cheque Bancario) a maradék vételárra, ha a fejlesztő ezt kéri – ezt az aláírás előtti napon kell kiállíttatni a bankban

Mi történik az aláíráskor?

• A közjegyző felolvassa a szerződést (tolmács közreműködésével)
• Kifizetésre kerül a maradék vételár és az AJD bélyegilleték
• Ha jelzáloghitel is van: a bank egyidejűleg folyósítja a hitelt
• Átadásra kerülnek a kulcsok
• A közjegyző hitelesíti az okiratot

Az aláírás után – 30 napon belül

Az Escritura aláírásától számított 30 napon belül be kell fizetni az AJD bélyegilletéket (1,4%) a Valenciai Regionális Adóhatóságnál (Agència Tributària Valenciana). Ezt általában az ügyvéd vagy a gestor intézi – de a határidő nem rugalmas.

11. A bejegyzés és a közüzemi szerződések

Az Escritura aláírása után két fontos lépés következik:

Földhivatali bejegyzés (Registro de la Propiedad)

Az ügyvéd benyújtja a dokumentumokat a Registro de la Propiedad-ba. A bejegyzés általában 2–4 hetet vesz igénybe – ezután te leszel a hivatalosan bejegyzett tulajdonos.

Közüzemi szerződések átírása

Az LPO megérkezése után a fejlesztő nevén lévő ideiglenes közüzemi csatlakozásokat át kell írni a te nevedre:

• Villamos energia (Iberdrola, Endesa) – szükséges hozzá a Boletín Eléctrico (villanyszerelői igazolás), amit a fejlesztő ad ki
• Víz (helyi vízmű)
• Internet és telefon
• IBI (ingatlanadó) – bejelentés az önkormányzatnál

Ha Spanyolországba költözöl, ezzel párhuzamosan intézd az empadronamiento-t (lakcímbejelentés az önkormányzatnál) – ez szükséges a tartózkodási engedélyhez, az egészségügyi kártyához és a gyerekek iskolai beiratkozásához.

12. A műszaki garanciák – mit fedez a törvény?

Az új építésű ingatlanok egyik legfontosabb előnye a törvényi garancia (Seguro Decenal), amely három szinten védi a vásárlót:

Ezek a garanciák nem a fejlesztő jóindulatától függenek – törvény írja elő őket, és a biztosító közvetlenül is felelős értük, nem csak a fejlesztő.

Gyakran ismételt kérdések

Mennyi ideig tart egy off-plan ingatlanvásárlás a foglaló befizetésétől a kulcsátadásig?
A foglalástól a kulcsátadásig általában 18–36 hónap telik el, az építkezés ütemétől függően. Ehhez adódik az LPO megszerzésének ideje (1–6 hónap az építkezés befejezése után). A teljes folyamat tehát akár 2–3 évet is igénybe vehet – ezt érdemes a pénzügyi tervezésbe beépíteni.

Mikor kell megkapnom a bankgarancia-igazolást?
Minden egyes befizetéssel egyidejűleg – nem utólag. Ha a fejlesztő nem adja át a garanciaigazolást a befizetés pillanatában, ez törvénysértés és komoly figyelmeztető jel. Ne fizess garanciaigazolás nélkül.

Kötelező ügyvédet fogadni?
Jogilag nem kötelező, de a gyakorlatban elengedhetetlen. Az ügyvéd ellenőrzi az építési engedélyeket, a bankgaranciát, az elkülönített számlát és a szerződés feltételeit. Az ügyvédi díj (~1%) az egész vásárlás egyik legjobb befektetése.

Mikor kell elindítani a jelzáloghitel-igénylést?
A magánszerződés aláírása után azonnal – a spanyol bankoknak 4–8 hétre van szükségük a bírálatra. Ne várj az utolsó pillanatig, mert az Escritura időpontját a hitel jóváhagyásához kell igazítani.

Mi az a Snagging List, és mikor kell elkészíteni?
A Snagging List (Lista de Defectos) az ingatlan hibajegyzéke – a kulcsátadás előtti műszaki bejáráson készül. Minden észrevételt írásban és fotóval rögzíteni kell, és a fejlesztőnek vállalnia kell a javítást. Ne írj alá kulcsátadási igazolást a Snagging List rögzítése nélkül.

Mi történik, ha a fejlesztő nem tartja be az átadási határidőt?
Ha a fejlesztő nem adja át az ingatlant a szerződésben vállalt határidőre, két lehetőséged van: tovább várod az átadást és kártérítést követelsz a késedelemért, vagy elállsz a vásárlástól, és a bankgarancia alapján visszakéred a teljes befizetett összeget a törvényben meghatározott kamattal növelve.

Mikor szűnik meg a bankgarancia védelme?
A bankgarancia az LPO kézhezvételekor és az ingatlan átadásakor szűnik meg. Ettől kezdve a védelmet a törvényi garanciák (1/3/10 év) és az elkészült ingatlan értéke adja.

Befektetési célra veszem – mire kell különösen figyelni?
Ha turisztikai bérbeadást tervezel, egy 2025. április 3-án hatályba lépett törvénymódosítás (amely a spanyol társasházi törvényt, a Ley de Propiedad Horizontal-t módosítja) miatt már a foglaló aláírása előtt ellenőrizni kell, hogy a lakóközösség (comunidad de propietarios) megadta-e a kifejezett hozzájárulást a turisztikai bérbeadáshoz – ehhez a tulajdonosok legalább háromötödének (60%-ának) jóváhagyó szavazata szükséges. Emellett azt is érdemes ellenőrizni, hogy az adott önkormányzat területén nincs-e érvényben moratórium vagy korlátozás az új turisztikai bérbeadási engedélyekre. Erről részletesen a [[LINK: befektetési útmutatónkban]] olvashatsz.

Összefoglalás: a vásárlási folyamat menetrendje

Egy spanyol off-plan ingatlanvásárlás jól megtervezett folyamat – nem kaland. Ha az ügyvéd minden lépésnél ellenőrzi a dokumentációt, a bankgarancia szabályosan ki van állítva, és te pontosan tudod, mit vársz, a folyamat kiszámítható és biztonságos.

Új építésű ingatlanok a Costa Blancán – Fedezd fel a legfrissebb kínálatot

Használt ingatlanok a Costa Blancán – Válogass az elérhető ingatlanok közül

Utoljára frissítve: 2026. A jogi folyamatok, adókulcsok és önkormányzati határidők változhatnak – minden esetben fordulj szakképzett spanyol ingatlanügyvédhez.

Ha kérdésed van, csapatunk szívesen segít.