Gyakran Ismételt Kérdések

Teljes mértékben. A spanyol törvények (LEY 57/68) értelmében a beruházók jogilag kötelesek minden egyes előleget bankgaranciával vagy biztosítással fedezni. Ez garantálja, hogy ha a projekt nem fejeződik be, a befektetett összeget kamatokkal együtt hiánytalanul visszakapod.

Új építésű ingatlanoknál a vagyonszerzési illeték helyett 10% ÁFÁ-t (IVA) kell fizetni. Emellett régiónként eltérő mértékű bélyegilleték (AJD, általában 1,2% – 1,5%), valamint közjegyzői, ügyvédi és földhivatali díjak (jellemzően kb. 1%) merülnek fel. Azt javasoljuk, hogy a vételáron felül körülbelül 13–14%-os kerettel számolj az összes adó és szakértői díj fedezésére.

Igen, a spanyol bankok szívesen finanszírozzák a külföldi vevők új építésű ingatlanvásárlásait. A vezető pénzintézetek (például a CaixaBank) a nem rezidens uniós vásárlók részére – így a magyar állampolgároknak is – akár a vételár (vagy a becsült érték) 70%-áig terjedő hitelt biztosítanak. A végső értékbecslés és a hitel folyósítása közvetlenül a közjegyzői adásvétel előtt történik.

Általában egy struktúrált ütemezést követ: először egy foglaló (kb. 6 000 € – 10 000 €), majd a vételár 20-30%-a fizetendő a magánszerződés (PPC) aláírásakor 30-60 napon belül. A fennmaradó kb. 70%-ot csak az építkezés befejezésekor, a közjegyzői adásvételkor kell kiegyenlíteni.

A spanyol új építésű ingatlanok kiváló ár-érték arányt képviselnek: az ár szinte kivétel nélkül tartalmazza a gépesített konyhát (sütő, főzőlap, elszívó), a modern, teljes körűen felszerelt fürdőszobákat és a beépített gardróbszekrényeket. A legtöbb lakóparknál az ár része egy privát teremgarázs-beálló és egy tároló is. Sok projektben motoros redőnyök, kiépített klímarendszer, valamint közös úszómedence és kerthasználat is jár. A beruházók emellett felár ellenében komplett „kulcsrakész” bútorcsomagokat is kínálnak. Lényegében csak a szobák bútorozásáról kell gondoskodnod (vagy választanod egy bútorcsomagot), és már költözhetsz is.

Igen, Spanyolországban minden új építésű ingatlanra a "LOE" (építési törvény) alapján törvényi garancia vonatkozik. Ez 1 év garanciát biztosít a kisebb felületi finommunkákra, 3 év garanciát a gépészeti berendezésekre és épületgépészetre, valamint 10 év garanciát az épület szerkezeti integritására.

Az első használatbavételi engedélyt a helyi önkormányzat állítja ki, amint az építkezés a jóváhagyott terveknek megfelelően teljesen befejeződött. Ez igazolja, hogy az ingatlan legálisan lakható. Ez a dokumentum szükséges a közművek (víz, villany) végleges bekapcsolásához és a turisztikai bérbeadási engedély megszerzéséhez is. Az ügyvéded a végleges szerződésaláírás előtt szigorúan ellenőrzi ennek létezését.

Egyáltalán nem. Számos ügyfelünk teljesen távolról intézi a teljes folyamatot. Egy helyi ügyvédnek adott meghatalmazással (Power of Attorney - POA) a jogi képviselőd a te nevedben elintézheti a NIE szám igénylését, a bankszámlanyitást és a tulajdoni lapok/szerződések aláírását is.

Igen, az építkezés fázisától függően. Ha még a tervezési vagy a korai építési szakaszban vásárolsz (off-plan), a legtöbb beruházó lehetővé teszi a padlóburkolatok, konyhabútorok, fürdőszobai csempék kiválasztását. Egyes fejlesztők a korai szakaszban még kisebb alaprajzi módosításokat is engedélyeznek.

A vásárlási szerződések tartalmaznak egy céldátumot és egy hivatalos türelmi időt (általában 2–3 hónap). Ha az építkezés a beruházó hibájából ezen felül is csúszik, a szerződés kötbért ír elő, vagy jogot ad a szerződés felbontására. Utóbbi esetben a bankgarancia biztosítja, hogy a befizetett előlegeidet kamatokkal együtt hiánytalanul visszakapd.

A Nota Simple a spanyol földhivatali nyilvántartásból kért hivatalos tulajdoni lap. Ez igazolja, hogy ki a valós tulajdonos, és terheli-e az ingatlant meglévő jelzálog, adótartozás vagy egyéb jogi teher. A független ügyvédünk a foglaló kifizetése előtt minden esetben kikéri és ellenőrzi ezt a dokumentumot, így kizárt, hogy teherrel terhelt ingatlant vásárolj meg.

Használt ingatlannál nem 10% ÁFÁ-t, hanem Vagyonszerzési Illetéket (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) kell fizetni, amelynek mértéke tartományonként eltérő (például Alicante tartományban / Costa Blancán 9%, míg a Costa del Solon / Andalúziában 7%). Ezen felül közjegyzői, földhivatali és ügyvédi díjak merülnek fel. Összesen a vételáron felül körülbelül 11–12% járulékos költséggel érdemes kalkulálni.

Spanyolországban a tartozások az ingatlanhoz kötődnek, nem a személyhez. Ezért a közjegyzői adásvétel napján az eladónak be kell mutatnia a nulla egyenlegről szóló igazolásokat a közös költségről (Comunidad), a helyi ingatlanadóról (IBI), a szemétszállítási díjról, valamint a közművekről (víz, villany). Ügyvédünk garantálja, hogy csak teljesen tehermentes ingatlannál történhet meg a tulajdonjog átruházása.

Igen, az új építésekkel ellentétben a használt ingatlanoknál a kínálati ár szinte mindig tartalmaz némi alkupozíciót. Az eladó motivációjától, a piaci helyzettől és az ingatlan állapotától függően jellemzően 3–8% közötti árengedmény érhető el egy megalapozott vételi ajánlattal.

Igen. A spanyol bankok (például a CaixaBank) a használt ingatlanok vásárlását is örömmel finanszírozzák magyar állampolgárok számára. Nem rezidensként a vételár vagy a hivatalos értékbecslés alacsonyabbik értékének akár 60–70%-áig igényelhető jelzáloghitel.

A használt ingatlanok adásvétele lényegesen gyorsabb, mint az új építésűeké. Ha a vevő már rendelkezik NIE számmal és spanyol bankszámlával, a foglaló (Arras) aláírásától számítva akár 4–6 héten belül lezárható az üzlet a közjegyző előtt, és átvehetők a kulcsok.

Ez a helyi törvényektől és az ingatlan engedélyétől függ. Nagyon fontos szabály, hogy azokra az ingatlanokra, amelyek 2025. április 3. előtt már rendelkeztek érvényes turisztikai licencszel, a tulajdonosváltáskor nem vonatkozik a társasházi jóváhagyási kötelezettség – az új tulajdonos a meglévő engedélyt zökkenőmentesen átveheti és folytathatja a bérbeadást. Olyan ingatlanoknál viszont, ahol még nincs licenc, a helyi önkormányzati szabályzat és a lakóközösség (Comunidad) hozzájárulása szükséges. Ügyvédünk még az ajánlattétel előtt ellenőrzi az ingatlan pontos jogi státuszát.

Először egy kisebb összegű (kb. 3 000 – 6 000 €) regisztrációs előleggel levesszük az ingatlant a piacról. Ezt követi a részletes jogi átvilágítás, majd 2-3 héten belül az Arras (foglalási szerződés) aláírása, ahol a vételár 10%-át kell befizetni. Spanyolországban a foglaló szigorúan védett: ha az eladó lép vissza a szerződéskötéstől, a foglaló dupláját köteles visszafizetni neked!

Nem kell személyesen a helyi szolgáltatókhoz szaladgálnod. A közjegyzői aláírást követően az ügyvédi irodánk átvállalja a víz-, villany- és gázszerződések, valamint a helyi adók (IBI) átírását az te nevedre, és beállítja a csoportos beszedési megbízásokat a spanyol bankszámládról.

Szükség esetén független építész-mérnöki felmérést (Technical Survey) kérhetünk az ingatlanra. Emellett az ügyvéd a földhivatali és önkormányzati nyilvántartásokból ellenőrzi, hogy a ház jelenlegi beépítettsége és teraszai legálisan, engedéllyel épültek-e fel, elkerülve a későbbi fennakadásokat.