Használt ingatlan vásárlása a Costa Blancán – teljes útmutató 2026

ITP adó, ügyvédi átvilágítás, foglaló, NIE szám és minden amit tudni kell – lépésről lépésre

Bevezetés: Miért más a használt ingatlan vásárlása mint az új építésűé?

A Costa Blanca ingatlanpiacán kétféle vásárlási út létezik: új építésű ingatlant veszel egy fejlesztőtől, vagy használt ingatlant veszel egy magánszemélytől vagy cégtől. A kettő között nem csak az ár és az állapot különbözik – az egész jogi és pénzügyi folyamat más.

Új építésű ingatlannál a fejlesztő viszi végig a folyamatot: van bankgarancia, törvényi garancia az építési hibákra, és az ingatlan „tiszta lappal" indul – nincs mögötte múlt.

Használt ingatlannál nincs ilyen védőháló. Az ingatlannak van története: előző tulajdonosok, esetleges jelzálogok, adótartozások, perek, illegális bővítések, öröklési viták. Ezeket te nem látod – csak egy szakképzett ügyvéd tudja feltárni.

Ez az útmutató végigvezet a teljes folyamaton – a NIE számtól az adókon át a kulcsátadásig, és elmagyarázza, miért az ügyvéd a legfontosabb befektetés az egész vásárlás során.

1. Az első lépés: NIE szám

Mielőtt bármilyen spanyol ingatlanvásárlásba belekezdenél – legyen az új vagy használt – szükséged van egy NIE számra (Número de Identificación de Extranjero). Ez a spanyol adóazonosítód, amelynek hiányában a közjegyző nem köti meg az adásvételi szerződést és a bank sem nyit számlát.

A NIE szám igénylésének részleteit és a bankszámlanyitást az erről szóló útmutatónkban találod – itt csak annyit: intézd el minél hamarabb, mert a folyamat több hetet is igénybe vehet.

NIE szám Spanyolországban – teljes útmutató 2026

Bankszámlanyitás Spanyolországban 2026 – teljes útmutató ingatlanvásárlóknak

2. Az ügyvéd szerepe – ez a legfontosabb szekció

Ha az egész cikkből csak egyet olvasol el, ez legyen az. Használt ingatlan vásárlásakor az ügyvéd nem egy opcionális extra – ő az egyetlen, aki megvéd.

Mit csinál egy jó spanyol ingatlanügyvéd?

Az ügyvéd feladata az ingatlan teljes jogi átvilágítása (Due Diligence) – ez azt jelenti, hogy megvizsgál minden nyilvánosan elérhető és igényelhető dokumentumot az ingatlanról, mielőtt aláírod a szerződést.

1. Tulajdoni lap ellenőrzése (Nota Simple)

A Nota Simple az ingatlan „anyakönyvi kivonata" – megmutatja, ki a jelenlegi tulajdonos, és van-e az ingatlanra bejegyezve jelzálog, tartozás, szolgalmi jog vagy per. Ezt az ügyvéd lekéri a Registro de la Propiedad-tól (földhivataltól).

Mit kell keresni:

• Jelzáloghitel: ha az eladó jelzáloggal terhelt ingatlant ad el, a hitelt a vételárból kell törölni – ezt az ügyvéd koordinálja a bankkal
• Zálogjog vagy végrehajtás: ha az ingatlanra végrehajtás van folyamatban, a vásárlás előtt ezt rendezni kell
• Szolgalmi jogok: például átjárási jog, amely korlátozhatja az ingatlan használatát

2. Adótartozások ellenőrzése

Az előző tulajdonos esetleges IBI (ingatlanadó) vagy közös költség tartozása az ingatlanra száll – nem a személyre. Ha az eladónak 3 éves IBI tartozása van, az a te problémád lesz a vásárlás után.

Az ügyvéd lekéri az IBI kiegyenlítettségét igazoló dokumentumot és a közösség igazolását arról, hogy nincs hátraléka az eladónak.

3. Urbanisztikai ellenőrzés

Spanyolországban sajnos nem ritka, hogy egy ingatlanon illegális bővítés van – egy beépített terasz, egy engedély nélkül épített medence, egy garázsból átalakított szoba. Ezek jogilag nem léteznek, és ha te megveszed az ingatlant, a probléma a tiéd lesz.

Az ügyvéd ellenőrzi, hogy az ingatlan leírása megfelel-e az önkormányzat nyilvántartásának (Catastro), és hogy nincs-e bontási határozat az épületen.

4. Közösségi szabályzat (Estatutos de la Comunidad)

Ha társasházban vásárolsz, az ügyvéd ellenőrzi a közösségi szabályzatot – például hogy engedélyezett-e a turisztikai bérbeadás, vagy van-e háziállat-tiltás, amelyről az eladó nem tájékoztatott.

5. Energiahatékonysági tanúsítvány

Használt ingatlan eladásakor az eladó köteles érvényes energiahatékonysági tanúsítványt (Certificado de Eficiencia Energética) bemutatni. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy ez megvan-e és érvényes-e.

Mennyibe kerül az ügyvéd?

Általában a vételár 0,5–1%-a – egy 300.000 €-s vásárlásnál 1.500–3.000 €. Ez az összeg az egész vásárlás legbiztosabb befektetése. Egy feltáratlan jelzálog vagy illegális bővítés ennek a sokszorosába kerülhet.

Hogyan válassz ügyvédet?

• Legyen független. Az ügyvéd a te érdekeidet képviseli, nem az eladóét.
• Legyen tapasztalata külföldi vásárlókkal és kommunikáljon angolul vagy magyarul
• Kérj előzetes díjajánlatot írásban – a megbízás előtt
• Ellenőrizd, hogy regisztrált-e a spanyol ügyvédi kamaránál (Colegio de Abogados)

3. A vásárlási folyamat lépései

3.1 Az ajánlat és a tárgyalás

A Costa Blanca-i használt ingatlan piacon általában van tárgyalási mozgástér – különösen ha az ingatlan már régebb óta van meghirdetve. Az ajánlat szóban vagy írásban tehető.

Fontos: az írásbeli ajánlat elfogadása előtt az ügyvéded már dolgozzon – legalább a Nota Simple legyen lekérve, hogy ne adj foglalót egy terhelt ingatlanra.

3.2 A foglaló (Contrato de Arras)

Ha az ajánlatod elfogadásra kerül, a következő lépés a foglalószerződés (Contrato de Arras) aláírása és a foglaló befizetése.

Mi az az Arras? A spanyol jogban az „Arras Penitenciales" egy kétirányú biztosíték:

• Ha te állsz el a vásárlástól → elveszíted a foglalót
• Ha az eladó áll el → köteles visszafizetni a foglaló kétszeresét

Ez fontos védelem – de csak akkor működik, ha a foglalószerződés helyesen van megírva. Ez is az ügyvéd feladata.

A foglaló összege: általában a vételár 10%-a – egy 300.000 €-s ingatlannál 30.000 €.

Mire figyelj a foglalószerződésben:

• Az ingatlan pontos adatai (cím, kataszteri szám, alapterület)
• A vételár és a fizetési ütemterv
• A közjegyzői aláírás határideje
• Az eladó kötelezettségei (jelzálog törlése, javítások)
• Bontó feltételek (pl. ha a jelzáloghitel-igénylés nem sikerül)

3.3 A jelzáloghitel igénylése (ha szükséges)

Ha jelzáloghitelre is szükséged van, ezt a foglalószerződés aláírása után azonnal el kell indítani – a banknak 4–8 hétre van szüksége a hitelbírálatra. A közjegyzői aláírás határidejét ehhez igazítsd.

Használt ingatlannál a spanyol bankok általában az ingatlan értékének 60–70%-át finanszírozzák nem rezidenseknek. Forint alapú fizetés esetén évi 48.000 EUR nettó bevételre van szükség. Ha a hitelt ketten veszitek fel, akkor a kettőtök netto fizetésének kell ennek az összegnek megfelelnie. A havi törlesztő részlet nem haladhatja meg a havi bevétel 35 százalékát. A Magyarországon lévő összes további hitelt is be kell vallani.

3.4 Az ügyvédi átvilágítás

Miközben a jelzáloghitel folyamatban van, az ügyvéd elvégzi a teljes Due Diligence-t – az előző szekcióban leírt minden ellenőrzést. Ez általában 2–4 hetet vesz igénybe.

Ha az átvilágítás során probléma kerül elő:

• Kisebb probléma (pl. kisebb IBI tartozás): az eladótól kérhető, hogy a vételárból vonják le
• Közepes probléma (pl. jelzálog): a közjegyzői aláírás feltétele a jelzálog egyidejű törlése
• Súlyos probléma (pl. illegális bővítés bontási határozattal): a vásárlástól való elállás és a foglaló visszakérése – ez az ügyvéd által megfelelően megírt Arras szerződéssel lehetséges

3.5 A közjegyzői aláírás (Escritura de Compraventa)

Ha az átvilágítás rendben van és a jelzáloghitel jóváhagyásra kerül, következik a végleges adásvételi szerződés (Escritura de Compraventa) aláírása a közjegyző előtt.

Ki van jelen:

• Az eladó (vagy meghatalmazottja)
• Te mint vevő (vagy meghatalmazottad)
• A bank képviselője (ha jelzáloghitel is van)
• A közjegyző

Mi történik az aláíráskor:

• A vételár kifizetése – banki csekkel (Cheque Bancario) vagy utalással
• A jelzálog törlése az eladó hitelének megfelelő részből
• A tulajdonjog átszállása rád

3.6 Adók és illetékek befizetése

Az Escritura aláírásától számított 30 napon belül be kell fizetni:

• ITP (Valenciai Közösségben sávos/alapesetben 9%) – a vagyonszerzési illeték
• AJD – használt ingatlanra nem vonatkozik

Az ügyvéd vagy a gestor általában ezt is intézi.

3.7 Földhivatali bejegyzés

Az adók befizetése után az ügyvéd benyújtja a dokumentumokat a Registro de la Propiedad-ba (földhivatal). A bejegyzés általában 2–4 hetet vesz igénybe – ezután leszel te a hivatalos tulajdonos a nyilvántartásban.

3.8 Közüzemi szerződések átírása

A bejegyzés után következik a közüzemi szerződések átírása a te nevedre:

• Villamos energia (Iberdrola, Endesa)
• Víz
• Internet és telefon
• IBI (ingatlanadó) – bejelentés az önkormányzatnál

4. Az ITP – a használt ingatlan adója

Ahogy az adózási útmutatónkban részletesen kifejtettük, használt ingatlan vásárlásakor az IVA (ÁFA) helyett az ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – vagyonszerzési illeték) vonatkozik.

Mértéke a Costa Blancán (Valenciai Közösség): alapesetben 9%

(Megjegyzés: Egy 300.000 €-s vásárlásnál ez 27.000 € – egyszerre, az Escritura aláírásától számított 30 napon belül fizetendő.)

Összehasonlítás az új építésűvel:

5. Teljes vásárlási költség – összefoglaló

A foglaló (10%) nem extra költség – az a vételár része, csak előre fizeted.

6. Befektetési célú vásárlás – a turisztikai engedély 2025-ös szabályváltozása

Ha befektetési céllal vásárolod az ingatlant és rövid távú kiadást (Airbnb, Booking.com) tervezel, a 2025. április 3-án életbe lépett szabályváltozás közvetlen hatással van a vásárlási döntésre. Ez az egyik legfontosabb szempont, amelyet más útmutatókban szinte soha nem találsz meg.

Mi változott 2025. április 3-tól?

A spanyol társasházi törvény (Ley de Propiedad Horizontal) módosítása alapján minden új turisztikai engedély igényléséhez a társasházi tulajdonosok 3/5-ös többségének jóváhagyása szükséges. Ez azt jelenti, hogy ha egy ingatlanon nincs meglévő érvényes turisztikai engedély, akkor ezt meg kell igényelni. A társasház utolsó közgyűlési dokumentumát ki kell kérni és meg kell benne nézni, hogy hoztak-e határozatot a rövid távú kiadás ellen. Ha igen akkor nem lehet a lakásra turisztikai engedélyt kérni, csak hosszú távra lehet bérbe adni a lakást.

Miért értékesebb egy 2025 előtti engedéllyel rendelkező ingatlan?

Ha az ingatlannak 2025. április 2. előtt már volt érvényes turisztikai engedélye (VT szám a Valenciai Közösségben), az szerzett jogként fennmarad. Vásárláskor nem kell új engedélyezési folyamat, nem kell közösségi szavazás – csak egy egyszerű adatmódosítási bejelentést (declaración responsable de modificación) kell benyújtani a regionális turisztikai regiszterbe.

Ez befektetési szempontból komoly értékkülönbséget jelent: egy meglévő érvényes turisztikai engedéllyel rendelkező ingatlan korlátozás alá eső területeken (pl. Alicante vagy Valencia népszerű részein) szinte felbecsülhetetlen értékkel bír, mert ugyanolyan engedély már nem biztos, hogy megszerezhető. A turisztikai engedély 5 évre szól, utána meg kell hosszabbítani.

Három dolog amit az ügyvédnek ellenőriznie kell

1. Az engedély él-e még?

Előfordulhat, hogy az eladó rendelkezett turisztikai engedéllyel, de azt időközben törölték – például mert kijelentette a regiszterből, vagy a hatóság mulasztás miatt visszavonta. Törölt engedély esetén az újbóli igénylés már a 2025-ös szabályok alá esik, tehát a 3/5-ös közösségi jóváhagyás szükséges.

Az ügyvéd ellenőrzi a Valenciai Turisztikai Regiszterben, hogy az engedély aktív státuszban van-e.

2. Az utolsó közgyűlési jegyzőkönyv

A társasház bármikor dönthet 3/5-ös többséggel arról, hogy megtiltja az új turisztikai engedélyek kiadását az épületben. Ez a meglévő, régi engedélyeket nem törli el – de ha az engedély bármilyen okból megszűnik, új engedélyt az épületben már nem lehet igényelni.

Ezért az ügyvédnek kötelezően be kell kérnie és elolvasnia az utolsó közgyűlési jegyzőkönyvet (Acta de la Junta de Propietarios). Ha a közösség már megszavazta a tiltást, az engedély elvesztése esetén nem pótolható.

3. Az átírás időzítése kritikus

Vásárlás után az új tulajdonosnak haladéktalanul be kell nyújtania a tulajdonosváltás bejelentését (declaración responsable de modificación) a turisztikai hatósághoz. Ha ez késik és a hatóság „üres" időszakot észlel az engedélyen, az újraaktiválás problémás lehet.

Összefoglalva: mit kérdezz az eladótól és az ügyvédtől

Gyakran ismételt kérdések

Kötelező ügyvédet fogadni használt ingatlan vásárlásakor Spanyolországban?
Jogilag nem kötelező – de erősen ajánlott, és a gyakorlatban elengedhetetlen. Az ügyvéd az egyetlen, aki ellenőrizni tudja, hogy az ingatlanon nincs jelzálog, adótartozás, per, illegális bővítés vagy öröklési vita. Ezeket te magad nem tudod feltárni, és ha vásárlás után derülnek ki, a probléma a tied. Az ügyvédi díj (0,5–1%) az egész vásárlás legjobb befektetése.

Mi az a Nota Simple és miért fontos?
A Nota Simple az ingatlan „tulajdoni lapja" – lekérhető a spanyol földhivataltól (Registro de la Propiedad). Megmutatja a jelenlegi tulajdonost, és minden bejegyzett terhet: jelzálog, zálogjog, végrehajtás, szolgalmi jog. Az ügyvéd az első lépésként lekéri ezt – soha ne fizess foglalót Nota Simple nélkül.

Mi az Arras szerződés és mit jelent a foglaló elvesztése?
Az Arras Penitenciales egy kétirányú biztosíték: ha te állsz el a vásárlástól, elveszíted a foglalót (általában a vételár 10%-a). Ha az eladó áll el, köteles visszafizetni a foglaló kétszeresét. Ez csak akkor véd megfelelően, ha az Arras szerződés helyesen van megírva – ez az ügyvéd feladata.

Mennyi ITP-t kell fizetni a Costa Blancán használt ingatlan után?
A Costa Blancán (Valenciai Közösség) a vagyonszerzési illeték (ITP) alapmértéke 9%. Egy 300.000 €-s vásárlásnál ez 27.000 €, amelyet az adásvételi szerződés aláírásától számított 30 napon belül kell befizetni.

Mi történik, ha az eladónak jelzáloghitele van az ingatlanon?
Ez nem akadálya a vásárlásnak, de gondos koordinálást igényel. A vételárból a jelzálog fennmaradó összegét közvetlenül az eladó bankjának kell kifizetni – ezt az ügyvéd és a közjegyző koordinálja. Az aláírás napján egyszerre történik a jelzálog törlése és a tulajdonjog átruházása.

Mennyi idő alatt zajlik le egy használt ingatlan vásárlása?
A foglaló befizetésétől a kulcsátadásig általában 6–12 hét. Ez magában foglalja az ügyvédi átvilágítást (2–4 hét), a jelzáloghitel-bírálat (4–8 hét, ha szükséges) és a közjegyzői időpont megszervezését. Sürgős esetben ez rövidíthető, de ne siess – az átvilágítást nem szabad megspórolni.

Előfordulhat, hogy illegális bővítés van az ingatlanon?
Sajnos igen – Spanyolországban nem ritka az engedély nélküli terasz-beépítés, medence vagy garázsátalakítás. Ezek jogilag nem léteznek, és vásárlás után a te problémáddá válnak – akár bontási kötelezettséggel együtt. Az ügyvéd urbanisztikai ellenőrzéssel feltárja ezeket vásárlás előtt.

Szükséges spanyol bankszámla a használt ingatlan vásárlásához?
Igen – a közjegyzői aláírásnál szükséges banki csekk (Cheque Bancario) csak spanyol bankszámláról állítható ki. A bankszámlanyitás részleteit a bankszámlanyitási útmutatónkban találod.

[[LINK: bankszámlanyitás]]

Mit jelent a 2025. április 3-i turisztikai engedély szabályváltozás befektetőknek?
2025. április 3-tól minden új turisztikai engedély igényléséhez a társasházi tulajdonosok 3/5-ös jóváhagyása szükséges. A 2025 előtt kiadott engedélyezések szerzett jogként fennmaradnak – vásárláskor csak egy egyszerű adatmódosítási bejelentés kell. Ezért egy érvényes régi turisztikai engedéllyel rendelkező ingatlan befektetési értéke magasabb. Az ügyvédnek kötelezően ellenőriznie kell az engedély aktív státuszát és az utolsó közgyűlési jegyzőkönyvet.

Összefoglalás: A vásárlási folyamat menetrendje

Egy használt ingatlan vásárlása a Costa Blancán biztonságos és átlátható folyamat – ha megfelelő ügyvéddel csinálod. Az ügyvéd nem extra kiadás, hanem az egyetlen védőháló, amely megóv attól, hogy valaki más problémáját vásárold meg.

Használt ingatlanok a Costa Blancán – Válogass az elérhető ingatlanok közül

Új építésű ingatlanok a Costa Blancán – Fedezd fel a legfrissebb kínálatot

Utoljára frissítve: 2026. A jogi folyamatok és adókulcsok változhatnak – minden esetben fordulj szakképzett spanyol ingatlanügyvédhez.

Ha kérdésed van, csapatunk szívesen segít.